Q,不動産売却のときに生じる所得と税金とは?

不動産を売却すると税金がかかってしまいますが、どんなときに税金がかかるのかということはイマイチわかりにくいものです。土地や家、マンションなどの不動産を売った場合、税金がかかるかどうかは、次のように確認できます。
 

【税金がかかる場合】
•    購入価格<売却価格
•    家やマンションを買い換えしたとき、売れた価格のほうが高かった
 

【税金がかからない場合】
•     購入価格>売却価格
•    家やマンションを買い換えしたとき、買った価格のほうが高くなった
•    マイホームの譲渡所得が3,000万円以下だった
 

不動産を売却して生じた所得のことを、譲渡所得といいます。不動産売却のときには、まず譲渡所得がどれくらいになるかを計算します。その次に所有年数を確認します。その理由は、所有年数によって税率が変わってくるからです。
場合によっては、譲渡所得がゼロやマイナスになることもあります。その場合は税金がかかりません。けれども、税金がかかる場合も、かからない場合も、確定申告が必要です。
それでは、不動産売却のときにかかる税金について、順を追ってご紹介します。あわせて、不動産売却に必要な用語や特例などについても解説します。

•    1.譲渡所得を計算しよう
o    1-1. 譲渡価額とは?
o    1-2. 取得費とは?
o    1-3. 譲渡費用とは?
o    1-4. 特別控除額とは?
•    2.所有年数を確認しよう
•    3.税率を調べてみよう
o    3-1. マイホームを売却する場合の軽減税率の特例
 

1.譲渡所得を計算しよう
不動産を売って利益が出たときは、国に税金を納めなければなりません。その税金を計算する前に、まず把握しておかなければいけないものがあります。
それが譲渡所得で、次の公式に当てはめて計算します。

 

譲渡所得譲渡価額ー取得費+譲渡費用ー特別控除
 

この譲渡所得に税率をかけて税金が計算されます。
 
では、それぞれの用語を解説しましょう。
 

1-1. 譲渡価額とは?
土地や家、マンションを売却した金額のことです。
 

1-2. 取得費とは?
取得費は、次のような費用を合計したものです。
•    売却する不動産を購入した代金から、所有期間中の減価償却費を差し引いた金額
•    購入手数料(購入時の仲介手数料など)
•    売却するためにリフォームした場合の費用、設備費
•    売却する不動産の建築代金  など
取得費がわからない場合は、譲渡価額の5%を取得費とします。
 

1-3. 譲渡費用とは?
不動産を売るために支払った費用のことです。
例えば、次のような費用です。
•    売却のための仲介手数料
•    測量費
•    売買契約書に貼る印紙代
•    建物の取り壊し費用
•    売却する建物を使用していた借家人への立ち退き料 など
ただし、売却する建物に住んでいたときに支払ったリフォーム費用や、固定資産税などは譲渡費用に含めることはできません。
 

1-4. 特別控除額とは?
マイホームを売る場合で譲渡所得を計算する際には、特例で最高3,000万円までの特別控除が認められています。このため、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、税金がかからないのです。ただし、特別控除を受けるためには、次のような要件を満たしている必要があります。
•    自分が実際に住んでいたマイホームであること(別荘は対象外です)
•    マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
•    売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
•    マイホームを売った年の前年、前々年に、以下の特例を受けていないこと
•    3,000万円特別控除の特例
•    マイホームの買い換え・交換の特例
•    マイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除
•    住宅ローン控除を受けていない  など
また、3,000万円特別控除の特例を受けるためには、確定申告が必要です。
 

2.所有年数を確認しよう
譲渡所得は、売却する家やマンション、土地の所有期間によって、長期譲渡所得短期譲渡所得に分類されます。
長期譲渡所得    不動産を売った年の1月1日で所有期間が5年を超えるもの
短期譲渡所得    不動産を売った年の1月1日で所有期間が5年以下のもの
 

3.税率を調べてみよう
売却する土地や家、マンションなどの不動産が長期譲渡所得か短期譲渡所得かで、所得税と住民税の税率が変わってきます。それぞれの税率は次の通りです。
▼譲渡所得の税率
          所得税    住民税
長期譲渡所得    15%      5%
短期譲渡所得    30%      9%
※2037年(平成49年)までは、所得税の税率に復興特別所得税(所得税の2.1%)が上乗せされます。
 
3-1. マイホームを売却する場合の軽減税率の特例
所有期間が、譲渡した年の1月1日の時点で10年を超えるマイホームを売却する際、一定の要件に当てはまれば、税率が軽減されます。
【軽減される税率】 課税譲渡所得が、 6,000万円以下の部分 ⇒ 14%(所得税10%+住民税4%) 6,000万円超の部分 ⇒ 20%(所得税15%+住民税5%)
※2037年までは、所得税の税率に復興特別所得税(所得税の2.1%)が上乗せされます。
【適用要件】
•    マイホーム(建物および建物&土地)を売却すること
•    マイホームに住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
•    マイホームを売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていること
•    売る相手との関係が、親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと
•    マイホームを売った年の前年、前々年にこの特例やマイホームの買い換え・交換の特例など他の特例を受けていないこと
軽減税率の特例は、マイホーム売却での3,000万円の特別控除とも一緒に受けることができますので、覚えておきましょう。また、この特例を利用するには、確定申告が必要です。

※税金や各特例について、詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。
 

不動産売却にかかる諸費用とは?

主にかかるとされているものには以下の費用がございます。

  1. 仲介手数料

  2. 登記、住宅ローンの関連費用

  3. 印紙代

  4. 引っ越し代

  5. 譲渡所得税

上記で紹介した諸費用を詳しく紹介しましょう。

 

1. 仲介手数料

仲介を依頼した不動産会社に対し、売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により、取引価格ごとに手数料の上限が決められています。400万円を超える物件については、簡易な計算式「取引価格×3%+60,000円」(消費税別)で算出することができます。

(例)取引価格3,000万円(消費税別)の場合の仲介手数料の上限

3,000万円×3%+60,000円=960,000円 消費税を加算すると1,036,800円

仲介手数料は、会社によって半額にするなどのサービスを行っているところがあります。金額の安さは魅力ではありますが、不動産会社の得意分野や信頼して任せられるかも考慮して選びましょう。

2. 登記、住宅ローンの関連費用

住宅ローンが残っている場合、物件は金融機関の担保として抵当権が設定されています。売却によって一括返済することになるため、買主に引き渡す前に抵当権を抹消する必要があり、そのため抵当権抹消登記にかかる費用が必要です。登録免許税として不動産1物件につき1,000円、土地と建物であれば2,000円となります(登記方法によって異なる)。

また、抹消登記を依頼する司法書士への報酬が10,000円程度必要です。住宅ローンを完済するには、繰上返済の手数料が必要なこともあります。金融機関によって異なりますので、借入先に確認しておきましょう。

3. 印紙代

売買契約書には印紙税法により、契約金額に応じて収入印紙を貼ります。たとえば、1,000万円超5,000万円以下の場合は10,000円となっています。

4. 引っ越し代

住み替え先への引越し費用が必要になります。もし引越し先が完成していないときは、仮住まいの先への引越し代、家賃等も考えておかなければなりません。

弊社ではお引越しや家財整理も行なっておりますので、不動産売買から一括してお引き受けすることで、費用を安く抑えることができます。

5. 譲渡所得税

売った金額から、その物件を取得するときにかかった代金(所有期間中の減価償却費を差し引く)や、購入時と売却時の諸費用を差し引いても利益が出た場合、譲渡所得に対して所得税や住民税がかかります。マイホームを売る際は、最高3,000万円の特別控除が受けられたり、所有期間などの条件によって税率が異なったり、要件によって軽減措置が設けられています。

上記の他に、物件によっては測量費や解体費、ハウスクリーニングなどが必要になる場合があります。

このほか、物件によって必要な諸費用もあります。たとえば土地売却の際に隣地との境界が定かでない場合などは、測量して面積や境界を確定することになるため、測量費用が必要です。また、売る前にリフォームやハウスクリーニングを行ったり、建物を解体したりする際はそれぞれにお金が必要になります。どのような費用が必要になるかを事前に確認しておきたいものです。初めてのことだと分からないことも多いと思うので、不動産会社へ相談しましょう。

株式会社 SINCERITY

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