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1、不動産価格について

売却を検討するに当たって、大きな検討課題となるのが「価格」です。不動産は個別性が非常に強い資産であるため、価格の判断が極めて難しいという特徴があります。なぜなら全く同じ不動産は存在しないからです。

同じ地域の土地でも土地の形状、面積、方位、接面する道路状況などによって価格が大きく変わることがございます。また同じ棟のマンションでも、階数、間取り(広さ・配置等)、部屋の方位、管理状況等によって価格は変わります。このように不動産価格を判断する場合には立地条件や物件自体の特徴(これを一般に「個別性」といいます)を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。

さらに、不動産市場にも全体的な相場の動きがあります。たとえ同じ不動産であっても、取引する時期(これを一般的に「取引時点」といいます)が変われば、価格も大きく変わる場合があります。したがって、不動産価格を判断する場合には市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。

しかし、最終的には売主と買主の双方の合意が前提になります。不動産売買は、コンビニなどで買い物をするように、提示された金額に対して「買うか、買わないか」の二者択一で成立するものではありません。売主様と買主様が個別に希望条件を調整し、合意に至ったときにはじめて価格が確定します。

2、不動産価格の評価(査定)方法について

2-1、原価法

原価法は、現時点で査定を依頼した不動産を立て直した場合に費用がどれくらい掛かるのか現在の材料費や労務費などに換算して求める方法です。

2-2、取引事例比較法

過去に行われた類似物件の取引から査定額を算出する方法です。過去に同じマンションではどのくらいの価格だったのか?近隣エリアでの相場はどのくらいなのか?などを参考にして価格を算出します。

2-3、収益還元法

不動産の収益性に注目して、当該不動産から将来得られる価値を現在の価値に割引して評価する方法です。将来の収入、支出の額、時期や復帰価格を予測する精度が評価額に大きく反映されるので、予測の精度を上げることや予測の根拠が重要です。

3、査定額はあくまでも目安

売却査定を複数の不動産会社へ依頼することは不動産の相場観を得るためには有効な手段かもしれません。しかし高い査定額を付けた業者に売却を依頼したからといってその金額で売れる保証はないですし、また価格が高いということは買主側の間口を狭めることでもありますので、早く売りたい売主からすれば有効な手段とは言えません。必要な情報を根拠も併せて提供してくれる不動産会社へ依頼することが失敗しないためには大切なことです。

4、SINCERITYの主な査定方法

弊社では宅建業の免許を持つ業者しか利用できない東日本不動産流通機構(通称REINS)に登録された全国の不動産情報を調査することで、過去の成約事例と現在の近隣事例を勘案し、お客様のご希望に沿った取引が実現できるような提案をさせていただきます。専任媒介契約を結んだ物件は必ずREINSへの登録が義務付けられておりますので、全国のほとんどの物件が登録されていることになります。

​不動産価格の査定には上記の3つの方法を併せて活用することでより正確な情報でのご提案をさせていただきます。

株式会社 SINCERITY

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